Zadatek przy zakupie nieruchomości a problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego

Osoby, które kiedykolwiek były zainteresowane nabyciem nieruchomości z pewnością spotkały się z terminami zadatku i zaliczki. Sprzedający często wymagają od kupujących zaangażowania określonych środków pieniężnych przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Zdarza się, że są to pokaźne kwoty. Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką? Czy możemy odzyskać wcześniej wpłacone pieniądze, jeżeli ostatecznie nie uzyskamy kredytu w banku?

Na rynku mieszkaniowym jest pełno wystawionych ofert nieruchomości na sprzedaż. Zainteresowani nabyciem oglądają często wiele lokali zanim zdecydują się na konkretny zakup. Transakcje opiewają bardzo często na duże kwoty pieniężne. Kiedy wystawione na sprzedaż mieszkanie lub dom cieszą się szerokim zainteresowaniem, wówczas sprzedający może egzekwować od potencjalnego nabywcy wysoki zadatek. Jest to dla niego zabezpieczenie. Im wyższy wkład finansowy zainteresowanej osoby na początku, tym wyższe prawdopodobieństwo doprowadzenia transakcji do skutku.

Głównym celem zadatku jest zabezpieczenie przyszłej transakcji tak, aby kupujący i sprzedający ostatecznie ją sfinalizowali. Zadatek stanowi część przyszłej ceny zakupu. Jest on uiszczany najczęściej przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Umowa taka wstępnie określa warunki zawarcia przyszłej umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jest w niej również zawarty termin podpisania tego aktu, wysokość zadatku oraz ostateczna cena transakcyjna. Według prawa w razie niewykonania umowy z winy kupującego zadatek może zostać zachowany przez sprzedającego. Jeżeli jednak ten drugi nie wywiąże się z umowy to powinien zwrócić nabywcy zadatek w jego podwójnej wysokości. Dlatego taka forma wstępnej zapłaty jest mocno wiążąca obydwie strony. Wartość zadatku jest najczęściej kwestią umowną i podlega oczywiście negocjacji. Przyjęło się, że nie powinien on przekraczać 20% ceny zakupu. Często wynosi on 5%. Zdarza się także, że strony decydują się nie angażować żadnych środków na poczet przyszłej transakcji.

Jaka jest zatem różnica między zadatkiem a zaliczką? Kluczowym aspektem jest prawo do zwrotu zaliczki w razie niedokonania postanowień umowy. Czyli zaliczka musi zostać zwrócona potencjalnemu nabywcy, a zadatek już nie. Obydwie te formy płatności są traktowane jako zaangażowanie na poczet przyszłej ceny nieruchomości. Zaliczka zatem nie stanowi już zabezpieczenia transakcji jaką jest zadatek. Możliwość jej zwrotu nie daje mocnego argumentu do poważnego egzekwowania postanowień umowy przedwstępnej. Co ważne w umowie należy jasno określić, że dajemy zaliczkę. Jeżeli tego nie zrobimy, to zaangażowana kwota zostanie potraktowana jako zadatek.

Co jeżeli nie otrzymamy kredytu, a daliśmy pokaźny zadatek? Kupując nieruchomość za gotówkę i dając zadatek kupujący jest najczęściej zdecydowany i posiada odpowiednie środki pozwalające na zrealizowanie transakcji. Gorzej jeżeli staramy się o kredyt hipoteczny, a bank odmawia nam udzielenia finansowania. Co wówczas dzieje się z naszym zadatkiem? Niestety sprzedający ma prawo zatrzymać go. Zdarza się, że w umowach przedwstępnych zawierane są klauzule próbujące zabezpieczyć kredytobiorców na wypadek nieotrzymania kredytu. Z ich treści wynika, że jeżeli bank odmówi udzielenia kredytu hipotecznego nie z winy nabywcy to zadatek zostanie zwrócony. Winą może tu być zła historia kredytowa lub brak zdolności, która powinna zostać zbadana jeszcze przed składaniem wniosku kredytowego. Niestety banki nie muszą podawać przyczyny odmowy finansowania i klauzula taka jest wtedy mało wartościowa. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem jest wpisanie klauzuli, z której treści wynika, że już samo nieuzyskanie kredytu upoważnia do zwrotu zadatku.

W miarę skutecznym i rozsądnym rozwiązaniem wydaje się wynegocjowanie jak najmniejszego zadatku. Najlepiej dla kupującego w takim przypadku byłoby nie dawać zadatku w ogóle, jeśli sprzedający tylko przystąpi na taki układ. W praktyce oczywiście bywa różnie. Jeżeli oferta sprzedaży nieruchomości cieszy się dużą popularnością to właściciel żąda często wysokiego nakładu finansowego na start. Można zaproponować również rozdzielenie tej kwoty po części na zadatek i zaliczkę.

W każdym razie wysoki zadatek z pewnością jest dobrym zabezpieczeniem przyszłej transakcji ponieważ jego ewentualna utrata może stać się bardzo bolesna dla jednej ze stron.