Sytuacja gospodarcza na całym świecie obecnie nie napawa optymizmem. Mamy do czynienia z wysoką inflacją, która od ostatniego roku mocno przybrała na sile. Ceny energii, żywności, paliw i innych dóbr konsumpcyjnych poszybowały w górę. Niestety raty kredytów hipotecznych nie są tutaj wyjątkiem. Rada Polityki Pieniężnej od października 2021 roku wykonała cykl podwyżek stóp procentowych, które mają bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytów z oprocentowaniem zmiennym. W wyniku tego znacznie wzrosła popularność ofert kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Jeszcze 2 lata temu mało, który Klient był zainteresowany tego typu rozwiązaniem. Obecnie stałe oprocentowanie dominuje pośród nowo udzielanych kredytów hipotecznych.
Raty kredytów mocno w górę!
Rok 2022 nie przyniósł większości kredytobiorcom powodów do zadowolenia. Podwyżki stóp procentowych doprowadziły do zwiększenia spłacanych rat nawet o 100%. Budżet wielu gospodarstw domowych został mocno zachwiany. Część kredytobiorców nie była przygotowana na taką podwyżkę miesięcznych obciążeń. Sytuacja ta dotknęła osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w oprocentowaniu zmiennym. Takich osób jest najwięcej.
Oprocentowanie zmienne przy kredytach hipotecznych jest obliczane na podstawie marży bankowej oraz wskaźników WIBOR 3M lub 6M (3 i 6-miesięczny). Na ich wartość ma bezpośredni wpływ wysokość stóp procentowych. Jeszcze w 2021 roku WIBOR wynosił 0,25%, a obecnie jest już powyżej 7%! Oznacza to, że niektóre osoby ponad rok temu podpisując umowę kredytową z ofertą na oprocentowanie zmienne 2,5% (marża 2,25% + 0,25% WIBOR), teraz mają zobowiązanie oprocentowane na poziomie ok. 9,25%. To bardzo duża zmiana w krótkim czasie. Z rekordowo niskich stóp procentowych przeszliśmy na poziomy niewidziane już od prawie 20 lat.
Na czym polega oprocentowanie stałe?
Najprościej tłumacząc, podczas obowiązywania oprocentowania stałego rata naszego kredytu hipotecznego jest niezmienna. Na jej wysokość nie mogą wpłynąć podwyżki lub obniżki stóp procentowych. Z góry wiemy jaką ratę będziemy płacić przez określony w umowie kredytowej czas. Oprocentowanie stałe nie ma w swojej konstrukcji wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR lub WIRON).
Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym najczęściej zawierane są na 5 lat. W nielicznych bankach proponowany jest okres nawet 7-10 lat. Oznacza to, że biorąc kredyt np. na 30 lat przez pierwsze 5 lat, obowiązywać będzie nas stała stopa procentowa (rata stała). Po upływie 5-ciu lat mamy dwa wyjścia. Przechodzimy na oprocentowanie zmienne lub przyjmujemy propozycję od banku nowej oferty oprocentowania stałego na kolejny okres. W zasadzie mamy jeszcze trzecie wyście, a mianowicie refinansować nasz kredyt do innego banku w dowolnym momencie jego spłacania.
Czy stałe oprocentowanie kredytu się opłaca?
To pytanie zadaje sobie wiele osób, ale odpowiedź na nie jest niejednoznaczna. Wszystko zależy od tego, jak wysokie będą stopy procentowe w przyszłości. Tej kwestii jednak nikt nie jest w stanie przewidzieć. Na wysokość stóp procentowych wpływa poziom inflacji, wzrostu gospodarczego czy bezrobocia – jednym słowem, sytuacja ekonomiczna w kraju.
Obecnie na rynku można otrzymać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na poziomie 7,5 – 8,5%. W każdym banku jest aktualnie inna oferta. Jeżeli te warunki zestawimy z aktualną wysokością kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, to najczęściej różnica wynosi 1 – 2%. Dla niektórych kredytobiorców oszczędności wynikające z przejścia na oprocentowanie stałe mogą wynieść nawet kilkaset złotych miesięcznie.
W tym miejscu wracamy do punktu wyjścia. To czy stałe raty będą dla nas opłacalne przez następne 5 lat, zależy od wysokości stóp procentowych w tym okresie. Dzisiaj możemy zaoszczędzić, ale za rok czy dwa sytuacja może być już dla nas mniej korzystna. I tu trzeba dodać, że ze stałego oprocentowania nie można zrezygnować przed upływem 5 lat. W takiej sytuacji możemy przenieść nasz kredyt do innego banku na lepszych warunkach. Za to przejście ze zmiennego oprocentowania na stałe jest możliwe w każdej chwili.
Refinansowanie kredytu hipotecznego do innego banku
Przenoszenie kredytów hipotecznych do innego banku do tej pory nie było popularne w Polsce. Od ponad 20 lat trend stóp procentowych był spadkowy. Osoby zaciągające kredyty wiele lat temu do niedawna płaciły coraz mniejsze raty. Sytuacja zmieniła się w 2022 roku. Przewidując dalszy wzrost stóp procentowych, część kredytobiorców zdecydowała się przejść na oprocentowanie stałe, ale zmieniając przy tym bank. Większość banków ma lepsze oferty stałego oprocentowania dla nowych Klientów niż dla obecnych.
Refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się z opłatami sądowymi i bankowymi. Najczęściej jest to koszt 800 – 1500 zł w zależności od rodzaju nieruchomości, oferty banku czy kwoty kredytu. Dlatego ważne jest, aby dobrze policzyć, czy zmiana banku będzie dla nas odpowiednio wysoko opłacalna. Może się okazać, że koszty refinansowania odrobimy dopiero po roku spłacania kredytu w nowym banku. Dobrze w takiej sytuacji skorzystać z usług doradcy kredytowego.
Komfort psychiczny i łatwość planowania domowego budżetu
Niewątpliwie atutem stałego oprocentowania jest stała, niezmienna rata. Daje nam to możliwość planowania domowych wydatków z dużym wyprzedzeniem. Nie musimy martwić się tym, że nasza rata może niebawem wzrosnąć. Otrzymujemy stałą miesięczną ratę i pewność, że przez minimum 5 lat jej wysokość się nie zmieni. Sytuacja taka daje nam duży komfort i względny spokój.
Sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w kraju nie ma żadnego wpływu na nasz kredyt hipoteczny. Nie musimy codziennie śledzić notowań wskaźnika WIBOR czy WIRON, ponieważ to dotyczy tylko kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Dla wielu osób stałe raty dają tzw. święty spokój.
Podsumowanie
Wybór oprocentowania jest uzależniony od wielu czynników. Nie można jednoznacznie określić, który rodzaj oprocentowania okaże się korzystniejszy. Dzisiaj lepiej wypada oprocentowanie stałe, a za 2 lata może być to oprocentowanie zmienne. Wszystko zależy od tego, czego spodziewamy się w najbliższych latach.
Ważne, aby zadać sobie kluczowe pytanie: Co jeśli w przyszłości moja rata wzrośnie o określoną wartość? Czy będziemy dalej w stanie spłacać zobowiązanie? Wiele osób woli wybrać stałe raty i mieć pewność, że przez wiele lat się nie zmienią. Wybór jest zależny od każdego z nas indywidualnie.
