Jakie koszty ponosimy na starcie zaciągając kredyt hipoteczny?

Wielu osobom wydaje się, że jedynym nakładem finansowym przy zakupie kredytowanej nieruchomości jest wkład własny wymagany przez banki. Nie jest to oczywiście do końca prawdą. Pośród tzw. kosztów początkowych jest jeszcze szereg innych opłat jakie musimy uiścić zanim zapłacimy pierwszą ratę kredytu hipotecznego. Faktem jest, że wkład własny nie może być finansowany inną pożyczką. Zatem o ile jeszcze oprócz tego może wzrosnąć dodatkowa kwota na początek naszej przygody z kredytem mieszkaniowym?

Zacznijmy od tego jaki jest obecnie wymagany poziom wkładu własnego. Od 2017 roku został wprowadzony wymóg posiadania 20% środków własnych, które nie powinny pochodzić z kredytu. Są jednak banki, które w dalszym ciągu wymagają tylko 10%. Jest to możliwe poprzez wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na brakujące 10%. Tak więc od tego roku mamy mocno podzielony rynek hipoteczny pod tym względem, gdyż wkład własny może oscylować między 10-20%. W takim razie kupując mieszkanie na kredyt za cenę 200 000 zł możemy potrzebować na wstępie między 20 000 – 40 000 zł. Dla wielu osób może być to niemała suma już na samym początku. Obecnie dużą popularnością cieszy się rządowy program Mieszkanie dla Młodych, z którego środki są przeznaczone na pokrycie wkładu własnego dla nabywców pierwszego mieszkania lub domu. Nie każdy jednak może skorzystać z tego typu dofinansowania.

Do kosztów początkowych związanych z samym kredytem z pewnością możemy zaliczyć prowizję za jego udzielenie, wycenę i ubezpieczenie nieruchomości. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego może oscylować w przedziale 1-3% kwoty zadłużenia. Może być oczywiście w niektórych odosobnionych przypadkach wyższa. Jest możliwość skredytowania prowizji i uwzględnienia jej w racie, jeżeli łączna kwota kredytu (brutto) nie przekroczy 90% wartości inwestycji. Banki często oferują zamianę prowizji za ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Wówczas nie płacimy prowizji, ale za to opłacamy składkę za ubezpieczenie, które może być płatne jednorazowo, miesięcznie lub może być kredytowane i przez to doliczone do raty samego kredytu. Jeżeli zatem ubezpieczenie jest płatne jednorazowo i nie może być skredytowane, to wówczas również staje się kosztem początkowym tak jak prowizja płatna gotówką.

Wycena nieruchomości jest wykonywana podczas procesu analizy wniosku. Jest potrzebna do określenia realnej wartości mieszkania, domu czy działki będących przyszłym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Najczęściej opłata za wycenę jest uiszczana przy podpisywaniu umowy kredytowej. Niektóre banki egzekwują jej opłacenie jeszcze przed zleceniem inspekcji. Koszt takiej wyceny może wynieść w zależności od rodzaju nieruchomości 200-800zł. Możemy również zdecydować się na wykonanie operatu szacunkowego przez zewnętrznego rzeczoznawcę i zapłacić średnio nieco więcej za wycenę, niż w banku.

Do uruchomienia kredytu potrzebujemy również ubezpieczyć naszą nieruchomość. Wymogiem jest przedstawienie polisy oraz cesji praw na rzecz banku. Oznacza to, że na czas hipoteki bank ma prawo do świadczenia ubezpieczeniowego wynikającego z polisy majątkowej. Koszt ubezpieczenia nieruchomości wynosi 100-300zł rocznie. Składka jest opłacana z góry za cały rok. Choć nie jest to duży koszt, to również musimy ją zaliczyć w opłaty początkowe kredytu hipotecznego.

Dodatkowo należy również uiścić koszty notarialne związane z zakupem nieruchomości. Poniżej przykład dla mieszkania zakupionego za cenę 200 000zł z rynku wtórnego:

– podatek od czynności cywilnoprawnych: 4 000zł

– opłata notarialna: 1 931zł

– wpis prawa własności w księgę wieczystą: 200zł

– wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą: 200zł

– podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej: 200zł

Razem: 6 550zł

Doliczmy teraz pozostałe koszty związane z kredytem dla tej samej nieruchomości:

– wkład własny 10%: 20 000zł

– prowizja za udzielenie kredytu 2%: 3 600zł (od kwoty 180 000 zł zadłużenia)

– wycena mieszkania: 400zł

– ubezpieczenie nieruchomości: 120zł

Razem wszystko: 30 670zł

Jeżeli kupujemy mieszkanie z oferty biura nieruchomości to należy doliczyć także prowizję za pośrednictwo w jego sprzedaży.

Jak widać powyżej do samego wkładu własnego wynoszącego 20 000 zł należy jeszcze dopłacić na start 10 670zł opłat okołokredytowych i notarialnych. Dlatego z 10% wymaganych nakładów własnych zrobiło nam się ponad 15% licząc od ceny zakupu mieszkania. Powyższy przykład pokazuje, że sam wkład własny przy nabyciu nieruchomości to nie wszystko. Potrzebujemy jeszcze dodatkowych kilku lub kilkunastu tysięcy złotych wolnych środków.

Kredyt mieszkaniowy czy pożyczka hipoteczna?

Kredyty hipoteczne to rodzaj zobowiązań, których zabezpieczeniem jak sama nazwa wskazuje jest hipoteka. Zadłużając się w ten sposób musimy posiadać już nieruchomość lub sfinansować jej przyszłe nabycie. Jednakże wśród kredytów hipotecznych wyróżnia się dwa konkretne produkty różniące się na swój sposób od siebie. Mowa tu o kredycie mieszkaniowym oraz pożyczce hipotecznej. Która z tych dwóch opcji jest dla nas korzystniejsza ? Jakie są ich atuty oraz wady?

W zasadzie jedną, wspólną i najbardziej podstawową cechą tych dwóch kredytów jest zabezpieczenie na nieruchomości. Bank udzielający finansowania jest wpisywany do księgi wieczystej wraz z udzieloną kwotą obciążenia. Za to różnice pomiędzy nimi potrafią być znaczące. Kredyt mieszkaniowy jest najtańszą formą pozyskania środków dostępną na rynku bankowym. Taniej można chyba tylko pożyczyć od naszych bliskich i znajomych.

Jednak, aby skorzystać z tej opcji zadłużenia trzeba spełnić jeden ważny warunek. Przeznaczenie środków z kredytu musi całkowicie pokryć cele mieszkaniowe. Do takich zalicza się zakup nieruchomości, budowę domu, rozbudowę czy remont. Refinansowanie poniesionych kosztów na cele mieszkaniowe także spełnia ten wymóg. Dlatego nie można na przykład zaciągnąć kredytu mieszkaniowego pod zastaw domu i za pozyskane środki kupić sobie samochodu. Nie jest to bowiem cel mieszkaniowy. W takim przypadku można zamiast tego skorzystać z pożyczki hipotecznej, która została wprowadzona właśnie dla takich przedsięwzięć. Pożyczkę możemy przeznaczyć na dowolny cel. Może to być zakup powyższego samochodu, wyjazd w daleką podróż, a także konsolidacja istniejącego już zadłużenia. Wiele osób decyduje się finansować remont z pożyczki hipotecznej, co również jest możliwe przy kredycie mieszkaniowym. Czemu wybierają zatem droższy produkt?

Wnioskowanie w banku o środki na remont mieszkania lub domu z kredytu mieszkaniowego wymaga sporządzenia kosztorysu. Bank żąda tego dokumentu ponieważ musi mieć jasno przedstawione jakie prace remontowo-budowlane zostaną wykonane i za jaką cenę. Zdarza się, że remont pochłania niedużą kwotę pieniężną i nie opłaca się kredytobiorcy tłumaczyć instytucji finansowej z wykorzystanych środków. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest właśnie pożyczka hipoteczna szczególnie, że resztę przyznanej kwoty można przeznaczyć na zakup np. mebli, urządzeń czy inne przyjemności. Inaczej sprawa wygląda przy dużym remoncie lub tym bardziej budowie domu. Kwota kredytu w tym przypadku jest znacznie wyższa i opłaca się sporządzić koszty inwestycji, które i tak są jednym z wielu dokumentów wymaganych przez bank. Koszt zobowiązania będzie wówczas z pewnością niższy niż przy pożyczce.

Średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi w zależności od sytuacji rynkowej między 3,5-5%. Pożyczka hipoteczna to już 6-8%. W niektórych bankach można łączyć ze sobą te dwa cele. Przykładem jest kredyt na remont domu i dodatkowo konsolidacja obecnie spłacanych kredytów gotówkowych. Takie rozwiązanie może być finansowane jednym produktem z trochę wyższą marżą niż sam kredyt mieszkaniowy.

Dodatkowo maksymalny okres spłaty pożyczki hipotecznej często wynosi 20-25 lat. Kredyt mieszkaniowy jest dostępny najczęściej do 30 lat , a w niektórych bankach nawet na lat 35. Kolejnym atutem kredytu mieszkaniowego jest finansowanie 90% wartości nieruchomości. Przy pożyczce hipotecznej jest to już tylko 60-80%.

Podsumowując kredyt mieszkaniowy dobrze jest zaciągać, kiedy środki finansowe przeznaczamy na zakup, budowę czy większy remont nieruchomości. W pozostałych przypadkach lepszym rozwiązaniem jest pożyczka hipoteczna szczególnie, gdy chcemy skonsolidować kilka dużych, dotychczasowych zobowiązań i płacić jedną niższą ratę w kredycie hipotecznym. Pożyczka wychodzi również korzystniej w porównaniu do kredytu samochodowego patrząc na jej niższe oprocentowanie.

Skarbówka już niedługo będzie mieć wgląd do kont firmowych wielu przedsiębiorstw

Dokładnie od 1 września tego roku banki będą zobowiązane do przekazywania wyciągów z rachunków firmowych przedsiębiorców. Ministerstwo Finansów przedstawiło już projekt nowego rozwiązania. Wyciągi będą wysyłane codziennie do Resortu Finansów. Ten będzie informować, kto nie złożył deklaracji lub nie zapłacił podatku. Dane będą przesyłane w pliku kontrolnym JPK_WB. Z założenia projekt ma też pomóc kontrahentom nieuczciwych firm. Resort ma ostrzegać firmy o podejrzanych transakcjach i nieprawidłowościach. Będzie to również nowe narzędzie w walce z wyłudzeniami podatku VAT. Fiskus na nowych zmianach ma zyskać 11 mld złotych rocznie więcej z podatków niż do tej pory.
Pomysł jest dobry jeżeli przedsiębiorcy o nieprawidłowościach będą informowani na bieżąco. Minusem jest możliwość przekazywania informacji przez urzędników wszystkim kontrahentom firmy, którzy nie byli powiązani w żaden sposób z podejrzaną transakcją.
Zmiany będą dotyczyć małych, średnich i dużych firm. Mikroprzedsiębiorstwa oraz firmy sektora finansów publicznych mają być wykluczone z tego projektu.
Dla uściślenia mikroprzedsiębiorstwo to firma, która od ostatnich 2 lat obrotowych nie zatrudniała więcej jak 10 pracowników i osiągnęła roczny obrót netto nieprzekraczający 2 mln EUR w przeliczeniu na PLN.

Jak wybrać optymalny czas spłaty kredytu?

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny już na samym początku muszą podjąć szereg kluczowych decyzji odnośnie parametrów finansowania. Szukamy często ofert o jak najniższym oprocentowaniu, o możliwie małej ilości produktów dodatkowych, czy niskiej prowizji od udzielenia kredytu. Przeliczamy wszystkie opłaty okołokredytowe. Jednak fundamentalnym aspektem całkowitego kosztu kredytu jest wybór okresu jego spłaty. Czym kierować się przy określeniu tego parametru? Jakie są korzyści krótkiego i długiego czasu kredytowania?

Banki w swoich ofertach hipotecznych przewidują różne okresy spłaty zadłużenia. Dana instytucja finansowa może zastrzec, że maksymalny okres kredytu mieszkaniowego wynosi 30 lat, zaś pożyczki hipotecznej już tylko 25 lat. Jest to zatem zależne od przeznaczenia kredytu, a także wysokości wkładu własnego. Generalnie większość banków przewiduje maksymalny okres spłaty do 30 lat, a nieliczne do 35 lat. Jeżeli chodzi o minimalny termin to może być to 3 lata, ale niektóre banki nie określają precyzyjnie tego parametru. Prawdopodobnie dlatego, że mało który klient jest zainteresowany zaciągnięciem zobowiązania tylko na kilka miesięcy.

Faktem jest, że składając wniosek kredytowy w banku należy w nim określić, ile lat zamierzamy spłacać pożyczoną przez nas kwotę. Na co zatem należy zwrócić uwagę podejmując tę decyzję? Dłuższy okres kredytowania to więcej odsetek do spłaty. Zwiększa nam to tym samym całkowity koszt kredytu. Załóżmy, że pożyczamy od banku kwotę 100 000 zł przy oprocentowaniu nominalnym wynoszącym 4%. Po przykładowych 10 latach odsetki wyniosą 21 440 zł. Po 30 latach spłacania kredytu suma odsetek urośnie już do 71 720 zł. W pierwszym przypadku rata wyniesie 1012 zł, a w drugim będzie to tylko 477 zł. Przykład ten pokazuje, że jeżeli stać nas na wyższą ratę to bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt na krótszy okres spłaty.

Co jednak może nam w tym przeszkodzić? Czujemy, że bez problemu możemy opłacać ratę w wysokości np. 1000 zł. Jednakże pracownik banku twierdzi coś innego. Wylicza nam maksymalne miesięczne zobowiązanie na poziomie 600 zł. Nazywamy to zdolnością kredytową. Każdy bank oblicza ten parametr na swój sposób. Wylicza nasze koszty utrzymania w stosunku do uzyskiwanego dochodu. Bierze pod uwagę koszty utrzymania mieszkania, samochodu czy ilość posiadanych dzieci lub osób zależnych od nas finansowo. Obecnie spłacane pożyczki także obniżają naszą zdolność kredytową.

Kwestią kluczową przy wyborze okresu spłaty zadłużenia jest znalezienie równowagi między zdolnością kredytową, a miesięczną ratą jaką jesteśmy w stanie udźwignąć. Trzeba pamiętać, że nasz domowy budżet nie powinien ucierpieć znacząco. Nie należy ustalać raty kredytu na pograniczu naszych możliwości finansowych. Dobrze również wziąć pod uwagę ewentualność utraty pracy przez np. małżonka i skonfrontować to z naszym miesięcznym zobowiązaniem. Jeżeli jednak faktycznie nas stać na wyższą ratę, to z pewnością krótki okres spłaty w ostatecznym rozrachunku będzie korzystniejszy. Spłacimy wcześniej kredyt i zapłacimy mniej odsetek.

Jakich dokumentów potrzebujemy wnioskując w banku o kredyt mieszkaniowy?

Każdy kto planuje zakupić mieszkanie czy wybudować dom wspierając się kredytem musi liczyć się z przedstawieniem całkiem sporej dokumentacji odnośnie własnych dochodów i finansowanej nieruchomości. Wiele osób starających się o kredyt często popada w zniechęcenie w momentach, kiedy bank co chwilę żąda coraz to innych dodatkowych dokumentów. Od czego zależy lista wymaganych przez bank dokumentów? Czy przy każdym kredycie hipotecznym wygląda ona podobnie?

Nie każdy przyszły kredytobiorca jest zmuszony do zebrania dokładnie tych samych dokumentów. Jest wiele czynników, które na to wpływają. Z pewnością duże znaczenie ma sam bank udzielający finansowania. Każda instytucja posiada własne wytyczne co do składanego wniosku kredytowego. Kluczową rolę spełnia także rodzaj inwestycji na jaką potrzebujemy finansowania. Inne dokumenty są wymagane w przypadku zakupu mieszkania, a inne przy budowie domu. Rodzaj uzyskiwanych dochodów wnioskodawców również ma kluczowe znaczenie.

Zacznijmy od podstawowych dokumentów. Jest nim z pewnością dowód osobisty lub paszport przy potwierdzeniu tożsamości. Do udowodnienia stanu cywilnego często wymagany jest akt małżeński, akt zgonu, czy w przypadku rozwodników orzeczenie sądu o rozwodzie. Jeżeli staramy się o kredyt w programie Mieszkanie dla Młodych i mamy dzieci to musimy okazać także akty urodzenia dzieci.

Jakich dokumentów potrzebujemy do wyliczenia zdolności? Najważniejsze jest zaświadczenie od pracodawcy o zarobkach wypełnione na druku bankowym. To na nim są wykazane dochody z umowy o pracę lub zlecenie / dzieło. Do potwierdzenia dochodów z zaświadczenia banki wymagają historii konta osobistego, na które wpływa wynagrodzenie. Czasem wymagana jest pełna historia, tak aby były widoczne wszystkie wydatki i wpływy za minimum 3 ostatnie miesiące. Często banki w ten sposób sprawdzają czy kredytobiorca nie ma dodatkowych obciążeń finansowych takich jak np. alimenty. Zdarza się, że analityk bankowy poprosi klienta o pokazanie również umowy o pracę, gdy jest ona na czas określony.

Przy działalności gospodarczej potrzebny jest PIT za poprzedni rok podatkowy. Należy udostępnić książkę przychodów i rozchodów (KPiR) za rok ubiegły i miesiące roku bieżącego. W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego także kopię ewidencji przychodów za taki sam okres co w przypadku KPiR. Jeżeli jesteśmy płatnikami podatku VAT to bank będzie wymagać deklaracji VAT-u. Często żądana jest historia konta firmowego. Do uruchomienia kredytu zawsze należy przedstawić zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu ze składkami i podatkami. Każdy bank posiada dodatkowo osobny formularz dotyczący prowadzonej działalności gospodarczej, który przedsiębiorca musi wypełnić.

Teraz przejdźmy do dokumentacji związanej z kredytowaną nieruchomością. Jeżeli kupujemy mieszkanie, dom czy działkę to z pewnością potrzebujemy umowy przedwstępnej. W niej zawarte są informacje odnośnie ceny zakupu czy zadatku jaki został poniesiony. Potrzebny jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli mieszkanie nie ma nr KW to należy pobrać ze spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami i braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Dobrze jest poprosić właściciela o jego akt własności odnośnie finansowanej nieruchomości. Przy zakupie domu potrzebujemy wypisu z rejestru gruntów oraz mapkę ewidencyjną. Przyda się również projekt architektoniczno-budowlany. Gdy mamy do czynienia z budową, rozbudową czy remontem to należy sporządzić także kosztorys prac, jakie planujemy wykonać. Zakup samej działki wiąże się z okazaniem zaświadczenia o zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokumentacja kredytowa potrafi być bardzo obszerna. Wszystko zależy od przeznaczenia kredytu oraz rodzaju dochodu. Nie każdy bank wymaga tego samego. Na rynku mamy instytucje finansowe mniej lub bardziej restrykcyjne pod tym kątem. Jeżeli jednak chcemy kredyt uzyskać musimy na początku zebrać określoną ilość dokumentacji i liczyć się z tym, że bank na etapie analizy wniosku poprosi o kolejne jej uzupełnienia.

Czy opłaca się zawrzeć ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym?

Instytucje finansowe zazwyczaj mają w swojej ofercie przeróżne pakiety ubezpieczeń sprzedawanych jako dodatkowe produkty. Przy kredytach hipotecznych jest to wręcz nagminne zjawisko, a dotyczy ono głównie polis na życie. Co tak naprawdę zyskujemy wykupując tego typu produkt ochronny, a jakie są z drugiej strony konsekwencje jego nieposiadania? Poniżej postaram się odpowiedzieć na to pytanie.

Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem finansowym zaciąganym często na długoletni okres czasu. Na ten krok decydują się głównie ludzie młodzi w przedziale wiekowym 23-37 lat. Rzadko spotykane jest, aby osoby w tej kategorii wiekowej myślały poważnie o ubezpieczeniu na życie. Człowiek młody i zdrowy nie przyjmuje łatwo do wiadomości faktu, że jego stan zdrowia może się pogorszyć lub planowana podróż samochodem zakończyć niespodziewanym wypadkiem. Przecież wszyscy jesteśmy „nieśmiertelni”, dopóki nie odczujemy na własnej skórze, że ludzkie życie jest niezwykle kruche i ulotne.

Jak funkcjonuje ubezpieczenie na życie zawarte bezpośrednio do kredytu hipotecznego? Tego typu polisa to przede wszystkim zabezpieczenie dla rodziny kredytobiorcy w razie jego śmierci. W takiej sytuacji kredyt jest spłacany ze świadczenia, które przysługiwało ubezpieczonemu. Dlatego wykup polisy jest dobrym rozwiązaniem dla gospodarstw domowych, gdzie występuje jedyny żywiciel rodziny lub znacząco przeważa dochód jednego z małżonków. Przykładem z życia może być 4 osobowa rodzina, w której mąż zarabia jako kierowca, a żona zajmuje się domem. W razie śmiertelnego wypadku na drodze ojca rodzina pozostaje bez środków do życia. Kolejną zaletą świadczenia jest spłata całkowita zadłużenia i pozostawienie „wolnej” nieruchomości dla spadkobierców. Śmierć bliskiej osoby to przykre wydarzenie w naszym życiu, a dodatkowe obciążenie budżetu domowego potęguje to negatywne uczucie.

Co musi zawierać ubezpieczenie, aby w pełni chroniło kredytobiorców przed najczarniejszym scenariuszem? Suma ubezpieczenia powinna być co najmniej w wysokości zaciągniętego zadłużenia. Gdy jest inaczej, wówczas pozostałą część kredytu, która nie była objęta świadczeniem, trzeba spłacić z własnych środków. Czasem oszczędności mogą zostać szybko rozdysponowane na inne nieprzewidziane wydatki. Zatem lepiej dopłacić nieznacznie do składki, niż później szukać środków na spłatę pozostałej kwoty kredytu. Ważne również, aby ubezpieczenie obejmowało zgon ubezpieczonego bez istotnych wykluczeń. Nie ma sensu zawierać polisy, gdy nie obejmuje ona np. śmierci spowodowanej wypadkiem komunikacyjnym lub jej zakres przewiduje jedynie zgon w wyniku nieszczęśliwego wypadku. Świadczenie powinno zawierać obydwa powyższe przypadki jak również czynniki wewnętrzne jak śmiertelna choroba. Trzeba zwrócić na to szczególną uwagę wykupując polisę na życie i czytać uważnie ogólne warunki ubezpieczenia.

Na koniec, gdy już zdecydujemy się na sam fakt posiadania tego typu ochrony, pozostaje kwestia wyboru towarzystwa ubezpieczeniowego. Banki często obniżają marże, jeżeli tylko zdecydujemy się na produkt z ich asortymentu. Bywa również, że bankowe ubezpieczenie na życie jest wymienne za prowizje, która jest płatna przy udzieleniu kredytu. Składka może być niestety płatna z góry, albo kredytowana co czasem może mocno podwyższyć kwotę i tym samym ratę udzielonego zobowiązania. Składka oferowanego przez bank ubezpieczenia często jest wyższa od jego odpowiednika w zewnętrznym towarzystwie. Dlatego decyzja o zakupie konkretnej polisy powinna być poprzedzona dokłada kalkulacją wszystkich kosztów kredytu hipotecznego.

Ile zapłacimy za wycenę nieruchomości podczas starania się o kredyt hipoteczny?

Zanim bank udzieli nam kredytu na wymarzony dom czy mieszkanie musi oszacować wartość naszej nieruchomości. Czasem cena zakupu jest nieadekwatna do faktycznej wartości. Bank musi wyeliminować ryzyko udzielenia zbyt wysokiego kredytu w stosunku do realnej wartości nieruchomości. Zatem ile kosztuje taka wycena i kto bierze odpowiedzialność za jej wykonanie?

Każda instytucja finansowa ma inną procedurę oszacowania wartości nieruchomości. W wielu bankach akceptowana jest tylko wycena wewnętrzna. Oznacza to, że wartość nieruchomości ocenia osoba działająca dla firmy współpracującej z bankiem. W przypadku mieszkań jest to bardzo często zwyczajna inspekcja podczas, której robione jest kilka zdjęć, a następnie wysyłane są do analityka kredytowego. Więcej pracy jest przy wycenach, które dotyczą budowy czy rozbudowy domu. Trzeba przeanalizować kosztorys, projekt budowlany i aktualne zaawansowanie budowy. Tutaj najczęściej bank zleca operat wewnętrzny, który jest droższy od zwykłej inspekcji.

Generalnie bankowe wyceny kształtują się w przedziale cenowym 140-400zł dla mieszkań i 200-800zł dla domów czy budów. Minusem takiej wyceny może być zaniżenie wartości nieruchomości i tym samym udzielenie przez bank niższego kredytu. Na rynku są również instytucje finansowe akceptujące operaty szacunkowe wykonywane przez zewnętrznych rzeczoznawców niepowiązanych z bankiem. Najczęściej muszą to być osoby znajdujące się na specjalnej bankowej liście rzeczoznawców akceptowanych. Operat szacunkowy jest zwykle bardziej rzetelny i szczegółowy, ale co za tym idzie także droższy. Ceny za mieszkania wahają się w przedziale 400-700zł, a domy nawet 800-1300zł.

Przedział cenowy jest więc dość szeroki. Wszystko zależy od tego czy kupujemy zwykłe mieszkanie czy dom w budowie i zaciągamy jednocześnie kredyt na jego dokończenie. W przypadku samego zakupu skupiłbym się na wycenach bankowych ponieważ są tańsze i nie odbiegają mocno od realnych cen nieruchomości. Jeśli chodzi o budowę domu to czasem bardziej opłacalny jest operat szacunkowy wykonany przez osobę z zewnątrz, która nie zaniży jej wartości. Trzeba się jednak liczyć z wyższym kosztem takiej wyceny i tym, że operat może nie być uznawany w niektórych bankach.

Na czym polega użytkowanie wieczyste gruntu?

Użytkowanie wieczyste jest prawem, które dotyczy ziemi. Jest pewnego rodzaju dzierżawą gruntu, która jest formą pośrednią między własnością, a prawem rzeczowym ograniczonym. Definicję użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jakie korzyści i wady niesie ze sobą posiadanie takiego prawa do gruntu?

14 lipca 1961 roku użytkowanie wieczyste zostało na stałe wprowadzone ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Władze PRL chciały wówczas posiadać kontrolę nad gruntami znajdującymi się w obrębie miast. Użytkowanie wieczyste było jedyną formą korzystania z gruntów miejskich aż do 1989 roku. Może być ono zawarte na maksimum 99 lat, ale też nie krócej jak na lat 40. Przez cały ten czas Skarb Państwa jest właścicielem gruntu.

Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest zawsze w formie aktu notarialnego. Prawo jest również wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Stroną nabywającą prawo od państwa może być każda osoba fizyczna, prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Prawem tym można handlować tak samo jak własnością do gruntu. Podlega ono także dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty może stawiać budynki na tego rodzaju gruncie, do których ma pełne prawo własności. Ma również możliwość wnioskowania o przedłużenie prawa przed upływem 99 lat. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego może odmówić użytkownikowi jedynie z powodu naruszenia ważnego interesu społecznego. Może również wypowiedzieć wcześniej umowę, jeżeli użytkowanie gruntu jest niezgodne z postanowieniami umowy. Pokazuje to tym samym pewne ryzyko egzekucji i wadę tejże konstrukcji prawnej dla obywateli.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego należy liczyć się z dokonywaniem opłat rocznych, które są zdefiniowane ustawowo. Wynoszą one między 0,3-3% ceny nieruchomości w zależności od celu przeznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie. Terminem płatności jest koniec marca każdego roku. Użytkowanie wieczyste można przekształcić w prawo własności. Daje taką możliwość ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku. Na jej mocy użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o wydanie decyzji administracyjnej dotyczącej przekształcenia prawa we własność. Oczywiście zasady tej ustawy nie podobają się samorządom terytorialnym, które tracą w ten sposób prawa własności nieruchomości.

Koniec składania wniosków o dofinansowanie z MdM w tym roku – BGK wydał komunikat

Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie kolejnych wniosków o dofinansowanie wkładu własnego osobom, które zamierzają zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Wyczerpał się limit 50% puli przeznaczonej na wypłatę w 2018 roku. Do tej pory można było jeszcze rezerwować środki z programu Mieszkanie dla Młodych w 2017 roku. Teraz nie ma już takiej możliwości.

To jeszcze nie koniec rządowego programu wsparcia. Osoby, które nie zdążyły złożyć wniosku lub nie znalazły jeszcze interesującego mieszkania mogą starać się o dofinansowanie od 2 stycznia 2018 roku. Będzie to już jednak ostatnia szansa na środki z MdM. Rok przyszły jest ostatnim, na który przewidziane jest dofinansowanie do wkładu własnego. Warunkiem skorzystania z programu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na co najmniej połowę ceny nabywanej nieruchomości. Dokładne wytyczne przedstawiłem na oddzielnej stronie opisującej program Mieszkanie dla Młodych.

Kto jest zainteresowany w dalszym ciągu wsparciem z BGK powinien rozpocząć poszukiwania mieszkania w drugiej połowie roku. Im bliżej stycznia tym łatwiej przekonać potencjalnych sprzedających, aby poszli nam na rękę. Jest tak ponieważ samo dofinansowanie wpłynie na konto sprzedającego dopiero w 2018 roku. Nie wszyscy chcą czekać tak długo i mogą sprzedać lokum innym zainteresowanym, którzy np. oferują gotówkę lub zaciągają zwykły kredyt hipoteczny bez wsparcia MdM. Z tego powodu najbardziej prawdopodobne jest zarezerwowanie mieszkania w grudniu i rozpoczęcie wstępnej procedury kredytowej. Od 2 stycznie należy czym prędzej zarejestrować wniosek w BGK, gdyż środki z pewnością rozejdą się w ciągu 2 tygodni jak to miało miejsce w tym roku.

Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu ze mną. Pomagam i pośredniczę w skutecznym pozyskiwaniu środków z MdM.

Rodzi się więcej dzieci – to skutek programu Rodzina 500+

Kontrowersyjny i krytykowany przez wiele osób program wsparcia 500+ trwa już od roku czasu. Dokładnie 1 kwietnia obchodził swoje pierwsze urodziny. Jakie przyniósł efekty i czy można zaliczyć jego pierwsze 12 miesięcy za udane?

Rok czasu to zbyt krótki okres, aby jednoznacznie ogłosić sukces programu, który z założenia wspiera rodziny uboższe i wielodzietne. Z pewnością wzrosła liczba urodzeń. Według danych GUS porównując miesiące listopad, grudzień 2016 oraz styczeń 2017 do analogicznego okresu rok wcześniej to na świat przyszło 13-15% więcej dzieci. Na taki stan rzeczy oczywiście mogła mieć wpływ polepszająca się sytuacja na rynku pracy. Jednak czynnikiem decydującym był bez wątpienia program 500+. Co ciekawe wynik jest lepszy od prognoz, które zakładały w roku 2016 liczbę urodzeń na poziomie ponad 7 tys. więcej niż w 2015. W rzeczywistości na świat przyszło aż 16 tys. więcej dzieci.

Przez pierwsze 9 miesięcy trwania programu do rodzin z dziećmi trafiły środki w kwocie 19 mld zł. W dużej mierze fundusze te zostały przeznaczone na poprawę sytuacji finansowej rodzin najuboższych. Dzięki programowi udało się praktycznie wyeliminować skrajne ubóstwo wśród dzieci. 500+ skutecznie ograniczył biedę w naszym kraju. Szczególnie duży zastrzyk gotówki otrzymały rodziny z co najmniej trójką dzieci. Im rodzina biedniejsza tym bardziej zauważalny wpływ na polepszenie sytuacji finansowej miał program.

500+ miało również wpływ na dochody gospodarstw domowych w III kwartale o 5,9% więcej jak w tym samym okresie rok temu. Bez programu wynik wyniósłby tylko 2,7%. Konsumpcja i wzrost gospodarczy również zanotowały poprawę. Sam program nie zrujnował budżetu państwa. Deficyt finansów publicznych nie został przekroczony.

W mojej osobistej ocenie programy typu 500+ są jak najbardziej potrzebne. Należy wspierać rodziny wielodzietne i najuboższe. Nie może być tak, że osoby pragnące posiadać dzieci były dyskryminowane i w konsekwencji odkładały na dalszy plan założenie rodziny z powodu trudnej sytuacji finansowej. To państwo powinno postawić takie rodziny na uprzywilejowanej pozycji. Jest to szczególnie ważne teraz kiedy polskie społeczeństwo niestety się starzeje.