Ile zapłacimy za wycenę nieruchomości podczas starania się o kredyt hipoteczny?

Zanim bank udzieli nam kredytu na wymarzony dom czy mieszkanie musi oszacować wartość naszej nieruchomości. Czasem cena zakupu jest nieadekwatna do faktycznej wartości. Bank musi wyeliminować ryzyko udzielenia zbyt wysokiego kredytu w stosunku do realnej wartości nieruchomości. Zatem ile kosztuje taka wycena i kto bierze odpowiedzialność za jej wykonanie?

Każda instytucja finansowa ma inną procedurę oszacowania wartości nieruchomości. W wielu bankach akceptowana jest tylko wycena wewnętrzna. Oznacza to, że wartość nieruchomości ocenia osoba działająca dla firmy współpracującej z bankiem. W przypadku mieszkań jest to bardzo często zwyczajna inspekcja podczas, której robione jest kilka zdjęć, a następnie wysyłane są do analityka kredytowego. Więcej pracy jest przy wycenach, które dotyczą budowy czy rozbudowy domu. Trzeba przeanalizować kosztorys, projekt budowlany i aktualne zaawansowanie budowy. Tutaj najczęściej bank zleca operat wewnętrzny, który jest droższy od zwykłej inspekcji.

Generalnie bankowe wyceny kształtują się w przedziale cenowym 140-400zł dla mieszkań i 200-800zł dla domów czy budów. Minusem takiej wyceny może być zaniżenie wartości nieruchomości i tym samym udzielenie przez bank niższego kredytu. Na rynku są również instytucje finansowe akceptujące operaty szacunkowe wykonywane przez zewnętrznych rzeczoznawców niepowiązanych z bankiem. Najczęściej muszą to być osoby znajdujące się na specjalnej bankowej liście rzeczoznawców akceptowanych. Operat szacunkowy jest zwykle bardziej rzetelny i szczegółowy, ale co za tym idzie także droższy. Ceny za mieszkania wahają się w przedziale 400-700zł, a domy nawet 800-1300zł.

Przedział cenowy jest więc dość szeroki. Wszystko zależy od tego czy kupujemy zwykłe mieszkanie czy dom w budowie i zaciągamy jednocześnie kredyt na jego dokończenie. W przypadku samego zakupu skupiłbym się na wycenach bankowych ponieważ są tańsze i nie odbiegają mocno od realnych cen nieruchomości. Jeśli chodzi o budowę domu to czasem bardziej opłacalny jest operat szacunkowy wykonany przez osobę z zewnątrz, która nie zaniży jej wartości. Trzeba się jednak liczyć z wyższym kosztem takiej wyceny i tym, że operat może nie być uznawany w niektórych bankach.

Na czym polega użytkowanie wieczyste gruntu?

Użytkowanie wieczyste jest prawem, które dotyczy ziemi. Jest pewnego rodzaju dzierżawą gruntu, która jest formą pośrednią między własnością, a prawem rzeczowym ograniczonym. Definicję użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jakie korzyści i wady niesie ze sobą posiadanie takiego prawa do gruntu?

14 lipca 1961 roku użytkowanie wieczyste zostało na stałe wprowadzone ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Władze PRL chciały wówczas posiadać kontrolę nad gruntami znajdującymi się w obrębie miast. Użytkowanie wieczyste było jedyną formą korzystania z gruntów miejskich aż do 1989 roku. Może być ono zawarte na maksimum 99 lat, ale też nie krócej jak na lat 40. Przez cały ten czas Skarb Państwa jest właścicielem gruntu.

Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest zawsze w formie aktu notarialnego. Prawo jest również wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Stroną nabywającą prawo od państwa może być każda osoba fizyczna, prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Prawem tym można handlować tak samo jak własnością do gruntu. Podlega ono także dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty może stawiać budynki na tego rodzaju gruncie, do których ma pełne prawo własności. Ma również możliwość wnioskowania o przedłużenie prawa przed upływem 99 lat. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego może odmówić użytkownikowi jedynie z powodu naruszenia ważnego interesu społecznego. Może również wypowiedzieć wcześniej umowę, jeżeli użytkowanie gruntu jest niezgodne z postanowieniami umowy. Pokazuje to tym samym pewne ryzyko egzekucji i wadę tejże konstrukcji prawnej dla obywateli.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego należy liczyć się z dokonywaniem opłat rocznych, które są zdefiniowane ustawowo. Wynoszą one między 0,3-3% ceny nieruchomości w zależności od celu przeznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie. Terminem płatności jest koniec marca każdego roku. Użytkowanie wieczyste można przekształcić w prawo własności. Daje taką możliwość ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku. Na jej mocy użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o wydanie decyzji administracyjnej dotyczącej przekształcenia prawa we własność. Oczywiście zasady tej ustawy nie podobają się samorządom terytorialnym, które tracą w ten sposób prawa własności nieruchomości.

Koniec składania wniosków o dofinansowanie z MdM w tym roku – BGK wydał komunikat

Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie kolejnych wniosków o dofinansowanie wkładu własnego osobom, które zamierzają zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Wyczerpał się limit 50% puli przeznaczonej na wypłatę w 2018 roku. Do tej pory można było jeszcze rezerwować środki z programu Mieszkanie dla Młodych w 2017 roku. Teraz nie ma już takiej możliwości.

To jeszcze nie koniec rządowego programu wsparcia. Osoby, które nie zdążyły złożyć wniosku lub nie znalazły jeszcze interesującego mieszkania mogą starać się o dofinansowanie od 2 stycznia 2018 roku. Będzie to już jednak ostatnia szansa na środki z MdM. Rok przyszły jest ostatnim, na który przewidziane jest dofinansowanie do wkładu własnego. Warunkiem skorzystania z programu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na co najmniej połowę ceny nabywanej nieruchomości. Dokładne wytyczne przedstawiłem na oddzielnej stronie opisującej program Mieszkanie dla Młodych.

Kto jest zainteresowany w dalszym ciągu wsparciem z BGK powinien rozpocząć poszukiwania mieszkania w drugiej połowie roku. Im bliżej stycznia tym łatwiej przekonać potencjalnych sprzedających, aby poszli nam na rękę. Jest tak ponieważ samo dofinansowanie wpłynie na konto sprzedającego dopiero w 2018 roku. Nie wszyscy chcą czekać tak długo i mogą sprzedać lokum innym zainteresowanym, którzy np. oferują gotówkę lub zaciągają zwykły kredyt hipoteczny bez wsparcia MdM. Z tego powodu najbardziej prawdopodobne jest zarezerwowanie mieszkania w grudniu i rozpoczęcie wstępnej procedury kredytowej. Od 2 stycznie należy czym prędzej zarejestrować wniosek w BGK, gdyż środki z pewnością rozejdą się w ciągu 2 tygodni jak to miało miejsce w tym roku.

Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu ze mną. Pomagam i pośredniczę w skutecznym pozyskiwaniu środków z MdM.

Rodzi się więcej dzieci – to skutek programu Rodzina 500+

Kontrowersyjny i krytykowany przez wiele osób program wsparcia 500+ trwa już od roku czasu. Dokładnie 1 kwietnia obchodził swoje pierwsze urodziny. Jakie przyniósł efekty i czy można zaliczyć jego pierwsze 12 miesięcy za udane?

Rok czasu to zbyt krótki okres, aby jednoznacznie ogłosić sukces programu, który z założenia wspiera rodziny uboższe i wielodzietne. Z pewnością wzrosła liczba urodzeń. Według danych GUS porównując miesiące listopad, grudzień 2016 oraz styczeń 2017 do analogicznego okresu rok wcześniej to na świat przyszło 13-15% więcej dzieci. Na taki stan rzeczy oczywiście mogła mieć wpływ polepszająca się sytuacja na rynku pracy. Jednak czynnikiem decydującym był bez wątpienia program 500+. Co ciekawe wynik jest lepszy od prognoz, które zakładały w roku 2016 liczbę urodzeń na poziomie ponad 7 tys. więcej niż w 2015. W rzeczywistości na świat przyszło aż 16 tys. więcej dzieci.

Przez pierwsze 9 miesięcy trwania programu do rodzin z dziećmi trafiły środki w kwocie 19 mld zł. W dużej mierze fundusze te zostały przeznaczone na poprawę sytuacji finansowej rodzin najuboższych. Dzięki programowi udało się praktycznie wyeliminować skrajne ubóstwo wśród dzieci. 500+ skutecznie ograniczył biedę w naszym kraju. Szczególnie duży zastrzyk gotówki otrzymały rodziny z co najmniej trójką dzieci. Im rodzina biedniejsza tym bardziej zauważalny wpływ na polepszenie sytuacji finansowej miał program.

500+ miało również wpływ na dochody gospodarstw domowych w III kwartale o 5,9% więcej jak w tym samym okresie rok temu. Bez programu wynik wyniósłby tylko 2,7%. Konsumpcja i wzrost gospodarczy również zanotowały poprawę. Sam program nie zrujnował budżetu państwa. Deficyt finansów publicznych nie został przekroczony.

W mojej osobistej ocenie programy typu 500+ są jak najbardziej potrzebne. Należy wspierać rodziny wielodzietne i najuboższe. Nie może być tak, że osoby pragnące posiadać dzieci były dyskryminowane i w konsekwencji odkładały na dalszy plan założenie rodziny z powodu trudnej sytuacji finansowej. To państwo powinno postawić takie rodziny na uprzywilejowanej pozycji. Jest to szczególnie ważne teraz kiedy polskie społeczeństwo niestety się starzeje.

Jak możemy poprawić naszą zdolność kredytową?

Zamierzamy w najbliższej przyszłości zaciągnąć kredyt hipoteczny i udajemy się z tym tematem do banku lub doradcy finansowego. Okazuje się, że nie mamy wystarczającej zdolności na interesującą nas kwotę kredytu. W jaki sposób możemy wybrnąć z tej sytuacji?

Pierwsze co nasuwa się na myśl to zmiana pracy na bardziej dochodową. Jednak dla wielu z nas hasło to brzmi jak marzenie, które w konfrontacji z rzeczywistością wypada blado. Nie każdy ma taką możliwość. Ponadto zmiana pracodawcy w niedalekiej przeszłości nie wpływa w oczach banku dobrze na stabilność zatrudnienia. Co zatem możemy zrobić, aby poprawić choć trochę naszą zdolność kredytową i zaciągnąć interesującą nas kwotę kredytu?

W pierwszej kolejności należy obniżyć limit odnawialny na kontach osobistych lub całkowicie go zlikwidować. Gorzej jeśli jest wykorzystany i trzeba zapewnić środki, aby go odpowiednio zmniejszyć. To samo tyczy się kart kredytowych. Jeśli samo obniżenie limitu na karcie nie przyniesie znaczącej poprawy zdolności to także warto pomyśleć o jej całkowitej likwidacji. Warto spłacić debet na koncie jeśli taki posiadamy. To najmniej uciążliwe sposoby poprawy zdolności kredytowej.

Jeśli dalej mamy problemy z zaciągnięciem kredytu, a posiadamy kilka innych zobowiązań finansowych to należy odpowiednio się nimi zająć. Dobrze jest pospłacać pomniejsze pożyczki i zakupy na raty, które nie są dużym obciążeniem naszego domowego budżetu. Gorzej jak posiadamy większy kredyt gotówkowy. Całkowita spłata takiego zobowiązania jest najczęściej problemem. Jednak można skonsolidować taki kredyt poprzez przeniesienie go do innego banku na lepszych warunkach i rozłożyć na dłuższy okres spłaty. Przez to rata takiego zobowiązania zmniejszy się i tym samym nasza ogólna zdolność kredytowa podniesie się.

Co jeśli poczyniliśmy wszystkie powyższe kroki, a efekt jest niesatysfakcjonujący? Gdy jedno z małżonków jest mocno zadłużone, a drugie uzyskuje wystarczające dochody i jest bez zobowiązań finansowych to rozwiązaniem może być tutaj ustanowienie rozdzielności majątkowej. W takiej sytuacji małżonek bez obciążeń zaciąga kredyt hipoteczny wyłącznie na siebie. Koszty utrzymania dla banku liczone są wówczas tylko na jedną osobę bez współmałżonka i jego ewentualnych obciążeń. Jeśli ktoś nie chce ustanawiać rozdzielności majątkowej lub jest singlem to ratunkiem może być dołączenie do kredytu osób trzecich np. rodziców czy rodzeństwa uzyskujących wystarczające dochody.

Istotne zmiany w kredytach hipotecznych już za 3 miesiące

W zeszłym tygodniu sejm ostatecznie uchwalił ustawę o kredycie hipotecznym, nad którą prace trwały już od dłuższego czasu. Niesie to ze sobą dużą zmianę w przepisach, które regulują kredyty zabezpieczone na nieruchomościach udzielane przez instytucje finansowe. Klient teraz ma być bardziej chroniony. Zostanie także wprowadzone więcej biurokracji i obowiązków informacyjnych.

Według nowych przepisów tylko instytucje pod kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) będą miały prawo udzielania kredytów hipotecznych. Są to w tym przypadku banki oraz SKOK-i. Z pewnością jest to dobre rozwiązanie stopujące nieuczciwe praktyki i pole do nadużyć  firm pożyczkowych. Kredyt będzie można zaciągnąć jedynie w walucie, w której uzyskuje się przeważający dochód. Każdy bank zobligowany zostanie do wprowadzenie oferty hipotecznej (oprócz dotychczasowej), która nie zawiera dodatkowych produktów. Eliminuje to sytuacje, w których warunkiem udzielenia kredytu jest zakup ubezpieczenia na życie czy np. karty kredytowej oferowanej przez bank.

Zmieni się podejście do wcześniejszej spłaty kredytu na korzyść klientów. Prowizja za spłatę zadłużenia będzie jedynie pobierana w ciągu pierwszych 3 lat okresu kredytowania i nie będzie mogła przekroczyć 3% kwoty spłaconej. Oznacza to, że bank po upływie 3 lat od zaciągnięcia kredytu nie będzie mógł pobrać żadnej opłaty za całkowite lub częściowe uregulowanie zobowiązania. Taką opcję obecnie posiada tylko kilka banków.

Kontrowersje budzi nowe postępowanie w razie problemów klienta ze spłatą zadłużenia. Jeżeli restrukturyzacja zobowiązania nie przyniesie skutku to kredytobiorca będzie mieć 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką. Dopiero po tym czasie, jeśli jej nie sprzeda, bank będzie mógł dokonać licytacji komorniczej. Otwiera się tutaj pewna luka do nadużyć. Właściciel mieszkania może specjalnie zaniżyć cenę sprzedaży i tym samym pokryć tylko część zadłużenia w banku. Resztę zobowiązania według nowej ustawy kredytobiorca może mieć rozłożone na raty dostosowane do swojej aktualnej sytuacji finansowej. Dłużnik mógłby dodatkowo ogłosić upadłość konsumencką przez co bank nie będzie mieć możliwości ustanowienie hipoteki na innym zabezpieczeniu.

Praktyka pokaże czy wszystkie założenia nowej ustawy sprawdzą się w rzeczywistości.

Mieszkanie dla Młodych 2018 – cały czas można składać wnioski

Program MDM dający możliwość dofinansowania wkładu własnego stał się bardzo popularny wśród kredytobiorców. Od 2015 roku obejmuje również rynek wtórny. Bank Gospodarstwa Krajowego finansuje wkład własny na zakup pierwszego mieszkania osobom do 35 roku życia (wystarczy jedna osoba poniżej tego wieku). Można być singlem lub w nieformalnym związku, aby skorzystać z programu. Nie trzeba posiadać dzieci. Najważniejsze to nie przekroczyć określonej ceny maksymalnej za metr w danej lokalizacji oraz kupić mieszkanie do 75m2 lub dom do 100m2 powierzchni użytkowej. Do kredytu może przystąpić dowolna osoba niespokrewniona z nami.

Pula dofinansowania przeznaczona na 2017 rok została już wykorzystana. Ostatnią szansą na skorzystanie z dopłat jest rok 2018. W puli jest jeszcze 500 mln zł. Wypłata dofinansowania z tych środków może nastąpić najwcześniej 2 stycznia 2018. Jednak jeżeli sprzedający zgodzi się na otrzymanie dopłaty w tym terminie to wniosek o MDM można składać już teraz. Do zarezerwowania w roku 2017 jest około 130 mln zł. Reszta z 500 mln zł puli może być rezerwowana od stycznia 2018.

Przykład:
Pan Jan Kowalski (kawaler) zamierza kupić od Pana Marcina Nowaka mieszkanie 50m2 w Częstochowie za cenę 150 000 zł. Strony ustalają dopełnić transakcji do 28 kwietnia 2017 roku co zapisane jest w umowie przedwstępnej. Pan Jan Kowalski będzie posiłkować się w całości kredytem oraz chce skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych. Kredyt wyniesie 132 757,50 zł,a dofinansowanie MDM 17 242,50 zł. Pan Jan dostał decyzję pozytywną w banku i do transakcji dochodzi 24 kwietnia 2017 roku. Pan Marcin Nowak otrzymuje środki z kredytu dnia 27 kwietnia. Kwotę dofinansowania MDM czyli 17 242,50 zł dostaje przelewem z Banku Gospodarstwa Krajowego dopiero 2 stycznia 2018 roku.

Ceny żywności mocno w górę – w lutym wzrosła znacznie inflacja!

Jeszcze do niedawna mieliśmy w Polsce obecną od dłuższego czasu deflację. Zjawisko to charakteryzuje się spadkiem cen towarów konsumenckich i co za tym idzie wzrostem wartości pieniądza. Deflacja rzadko występuje w gospodarce. W naszym kraju utrzymywała się ponad 2 lata. Dokładnie w listopadzie 2016 roku została zakończona poprzez wzrost cen na poziomie 0,1%.

Zatem od końca ubiegłego roku mamy do czynienia z inflacją, która ostatnio nabrała na sile. Dane za styczeń wykazały inflację na poziomie 1,7% w ujęciu rocznym, a w lutym już 2,2%. To bardzo duży i nieprzewidziany skok. Jest to najwyższa wartość od 5 lat. Przyczyną tak dużego wzrostu jest drożejąca żywność oraz po części ceny paliw.

W lutym żywność podrożała o 4,3% licząc rok do roku. Prawdziwym „winowajcą” jest mróz, który zapanował na południu Europy. Z tego regionu importujemy najwięcej warzyw i owoców. Na początku roku ceny niektórych warzyw wzrosły o 150% w stosunku do tego samego okresu rok wcześniej. Średnio przez ostatni miesiąc warzywa podrożały o 6,3% , a owoce o 2,4%. Droższe są również ryby, ser, mleko, jaja oraz mąka, cukier i kakao.

Paliwa również przyczyniły się do wyższej inflacji w lutym. Ceny przez ostatnie 2 tygodnie spadały, ale porównując ten sam okres rok temu jest spora podwyżka. Wynosi ona 20% w stosunku do lutego 2016 roku.

Zobaczymy co przyniosą kolejne miesiące. Trzeba być przygotowanym na kolejne wzrosty cen, ale miejmy nadzieję, że średnioroczna inflacja nie przekroczy 2% w całym 2017 roku.