Rok 2020 w bankowości hipotecznej pod znakiem COVID-19

Na rynku kredytów hipotecznych początek 2020 roku wyglądał zupełnie inaczej, niż jest obecnie. Niemal wszystkie banki chętnie udzielały finansowania. Minimalny wkład własny wynoszący 10% był wymogiem w połowie wszystkich banków w Polsce. Ocena klienta wnioskującego o kredyt była łagodniejsza, a niestandardowe źródła dochodów bardziej akceptowane. Wszystko zmieniło się w marcu, kiedy w naszym kraju na dobre zagościła pandemia. Od tego momentu wiele banków diametralnie zmieniło kryteria przyznawania kredytów hipotecznych.

Początek pandemii w Polsce

Właściwie najgorzej było wiosną. Wprowadzony lockdown dotknął całą gospodarkę. To właśnie wtedy instytucje finansowe najbardziej zaostrzyły zasady przyjmowania nowych wniosków hipotecznych. Zdolność kredytowa części klientów z dnia na dzień została diametralnie zmniejszona lub spadła do zera.

Nieprzerwana hossa na rynku nieruchomości została brutalnie przerwana przez COVID-19. Do tego czasu trwał boom budowlany, a ceny nieruchomości szybowały w górę. Chętnych na zakupy mieszkań i budowy domów nie brakowało. Napędzały to wciąż rosnące pensje i rozwijający się rynek pracy w Polsce.

Wydawało się, że mało kto już pamiętał sytuację z 2008 roku. Krach na światowych giełdach, rosnący kurs franka szwajcarskiego, spadające ceny nieruchomości i kryzys w gospodarce, który był następstwem kolejnych kilku lat. Wiosną ubiegłego roku scenariusz sprzed 12 lat wydarzył się ponownie. Niemożliwe stało się faktem. Obecny kryzys gospodarczy przyjął tym razem nazwę COVID-19.

Wkład własny w górę

Pierwszą najbardziej widoczną zmianą stała się podwyżka minimalnego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Większość banków wprowadziła próg 20%. Dwa banki poszły jeszcze dalej i zaczęły wymagać 30% zaangażowania środków własnych. Najgorzej było do wakacji. Od lipca sytuacja stopniowo się polepszała.

Obecnie tylko 3 banki wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 10%. Jeden bank utrzymuje taki poziom tylko dla swoich stałych klientów. Inny bank wymaga 15%. Reszta instytucji zdecydowała się na pozostawienie wkładu własnego na 20% środków własnych. Wymóg 30% został wycofany w drugiej połowie 2020 roku. Decydując się na wariant 10%, jesteśmy niestety skazani na dużo droższą ofertę pod względem marży.

Akceptowalne źródła dochodów

Druga ważna zmiana dotyczy źródeł dochodów. Najbardziej poszkodowani przez pandemię zostali przedsiębiorcy działający w gastronomii, hotelarstwie i turystyce. Takie osoby obecnie mają olbrzymie problemy z uzyskaniem kredytu. Banki niestety bardziej krytycznie podchodzą również do wszystkich innych przedsiębiorców, nawet tych, którym pandemia oszczędziła strat. Kryzys gospodarczy to trudny czas dla biznesu i widocznie z tego założenia wychodzą obecnie banki. Osobą prowadzącym działalność gospodarczą jest trudniej dostać kredyt hipoteczny, niż to było przed pandemią.

Umowy o pracę na czas określony są obecnie na cenzurowanym w bankach. Wiosną było znacznie gorzej. Obecnie kilka banków nie akceptują umów czasowych. W części instytucji finansowych zdolność kredytowa z takiej umowy jest niższa niż taki sam dochód, ale z umowy na czas nieokreślony.

Za to najgorzej wygląda sytuacja osób zarabiających na umowach zlecenie i o dzieło. Jeśli dochód ten zostanie przez bank przyjęty, to najczęściej tylko jako dodatkowe źródło dochodu. Niektóre banki nie akceptują w ogóle tego źródła zarobków.

Ocena scoringowa klienta

W momencie zarejestrowania wniosku kredytowego, klienci są oceniani przez komputerowy system scoringowy banku. Ocena musi być pozytywna, aby nasz wniosek przeszedł na kolejny etap analizy. Zdarza się, że osoby mocno już zadłużone, ze złą historią kredytową lub uzyskujące dochody z ryzykownego źródła mogą na starcie zostać odrzucone jako potencjalni kredytobiorcy. Dla banku udzielenie kredytu takim osobom staje się wówczas zbyt ryzykowne.

System scoringowy jest tworzony na podstawie prawdopodobieństwa i statystyki. Bank na etapie wstępnej oceny chce od razu wykluczyć osoby, które potencjalnie mogą mieć problemy ze spłatą zadłużenia w przyszłości.

Po ogłoszeniu pandemii system ten w większości banków został zaostrzony. Osoby, które wcześniej znajdowały się na granicy akceptowalności przez bank, obecnie mogą już być „niechciane” jako klienci i kredytobiorcy.

Stopy procentowe w dół

Pozytywnym aspektem dla kredytów hipotecznych całej tej kryzysowej sytuacji stała się seria obniżek stóp procentowych w pierwszej połowie 2020 roku. WIBOR 3M ze średniego poziomu 1,73% w marcu spadł do 0,25% na chwilę obecną. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej prawdopodobnie uratowała rynek kredytów hipotecznych przed zapaścią.

Niższe stopy procentowe sprawiły, że raty obecnie spłacanych zobowiązań hipotecznych zostały wyraźnie zmniejszone. Oprocentowanie nowych kredytów również spadło, mimo podwyżek marż przez banki. Obecnie przy takich samych zarobkach jak przed rokiem jesteśmy w stanie zaciągnąć wyższy kredyt. Jest tak, ponieważ na razie, banki nie podwyższyły jeszcze kosztów utrzymania przewidzianych dla gospodarstw domowych. Za to, raty kredytów są mniejsze z racji niższego oprocentowania, które dała nam właśnie obniżka stóp procentowych.

Co przyniesie rok 2021?

Od połowy ubiegłego roku widać powolną poprawę sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Przyznawalność finansowania jest coraz wyższa. Banki luzują kryteria, ale dalej są bardziej rygorystyczne jak na początku ubiegłego roku.

Kryzys gospodarczy dopiero się rozpoczął i ciężko przewidzieć jego dalsze skutki. W miarę jak sytuacja będzie się poprawiać w kraju, osoby prowadzące działalność gospodarczą znów wrócą do łask w bankach. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że akceptowalność źródeł dochodu będzie z czasem taka jak przed pandemią. Oceny scoringowe klientów również powinny być łagodniejsze.

Zagadką według mnie jest poziom wkładu własnego. Możliwe, że banki jeszcze przed kryzysem chciały podwyższyć wymagany udział środków własnych. COVID-19 jedynie dał zielone światło i przyspieszył planowane zmiany. Rok 2021 pokaże, czy 20% wkładu stanie się już normą.

Pozostaje jeszcze kwestia eskalacji kryzysu i ewentualnych podwyżek stóp procentowych. To są ryzyka, które mogłyby znacząco pogorszyć sytuację kredytobiorców obecnych i tych przyszłych. Postępująca inflacja (obniżka wartości pieniądza) może zmusić Radę Polityki Pieniężnej do podwyżki stóp procentowych w przyszłości. Pytanie tylko, czy nastąpi to w 2021 roku? Równie prawdopodobne jest dalsze ich obniżanie i zachęcanie tym samym społeczeństwa do zaciągania tańszych kredytów.