Jakie koszty ponosimy na starcie zaciągając kredyt hipoteczny?

Wielu osobom wydaje się, że jedynym nakładem finansowym przy zakupie kredytowanej nieruchomości jest wkład własny wymagany przez banki. Nie jest to oczywiście do końca prawdą. Pośród tzw. kosztów początkowych jest jeszcze szereg innych opłat jakie musimy uiścić zanim zapłacimy pierwszą ratę kredytu hipotecznego. Faktem jest, że wkład własny nie może być finansowany inną pożyczką. Zatem o ile jeszcze oprócz tego może wzrosnąć dodatkowa kwota na początek naszej przygody z kredytem mieszkaniowym?

Zacznijmy od tego jaki jest obecnie wymagany poziom wkładu własnego. Od 2017 roku został wprowadzony wymóg posiadania 20% środków własnych, które nie powinny pochodzić z kredytu. Są jednak banki, które w dalszym ciągu wymagają tylko 10%. Jest to możliwe poprzez wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na brakujące 10%. Tak więc od tego roku mamy mocno podzielony rynek hipoteczny pod tym względem, gdyż wkład własny może oscylować między 10-20%. W takim razie kupując mieszkanie na kredyt za cenę 200 000 zł możemy potrzebować na wstępie między 20 000 – 40 000 zł. Dla wielu osób może być to niemała suma już na samym początku. Obecnie dużą popularnością cieszy się rządowy program Mieszkanie dla Młodych, z którego środki są przeznaczone na pokrycie wkładu własnego dla nabywców pierwszego mieszkania lub domu. Nie każdy jednak może skorzystać z tego typu dofinansowania.

Do kosztów początkowych związanych z samym kredytem z pewnością możemy zaliczyć prowizję za jego udzielenie, wycenę i ubezpieczenie nieruchomości. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego może oscylować w przedziale 1-3% kwoty zadłużenia. Może być oczywiście w niektórych odosobnionych przypadkach wyższa. Jest możliwość skredytowania prowizji i uwzględnienia jej w racie, jeżeli łączna kwota kredytu (brutto) nie przekroczy 90% wartości inwestycji. Banki często oferują zamianę prowizji za ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Wówczas nie płacimy prowizji, ale za to opłacamy składkę za ubezpieczenie, które może być płatne jednorazowo, miesięcznie lub może być kredytowane i przez to doliczone do raty samego kredytu. Jeżeli zatem ubezpieczenie jest płatne jednorazowo i nie może być skredytowane, to wówczas również staje się kosztem początkowym tak jak prowizja płatna gotówką.

Wycena nieruchomości jest wykonywana podczas procesu analizy wniosku. Jest potrzebna do określenia realnej wartości mieszkania, domu czy działki będących przyszłym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Najczęściej opłata za wycenę jest uiszczana przy podpisywaniu umowy kredytowej. Niektóre banki egzekwują jej opłacenie jeszcze przed zleceniem inspekcji. Koszt takiej wyceny może wynieść w zależności od rodzaju nieruchomości 200-800zł. Możemy również zdecydować się na wykonanie operatu szacunkowego przez zewnętrznego rzeczoznawcę i zapłacić średnio nieco więcej za wycenę, niż w banku.

Do uruchomienia kredytu potrzebujemy również ubezpieczyć naszą nieruchomość. Wymogiem jest przedstawienie polisy oraz cesji praw na rzecz banku. Oznacza to, że na czas hipoteki bank ma prawo do świadczenia ubezpieczeniowego wynikającego z polisy majątkowej. Koszt ubezpieczenia nieruchomości wynosi 100-300zł rocznie. Składka jest opłacana z góry za cały rok. Choć nie jest to duży koszt, to również musimy ją zaliczyć w opłaty początkowe kredytu hipotecznego.

Dodatkowo należy również uiścić koszty notarialne związane z zakupem nieruchomości. Poniżej przykład dla mieszkania zakupionego za cenę 200 000zł z rynku wtórnego:

– podatek od czynności cywilnoprawnych: 4 000zł

– opłata notarialna: 1 931zł

– wpis prawa własności w księgę wieczystą: 200zł

– wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą: 200zł

– podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej: 200zł

Razem: 6 550zł

Doliczmy teraz pozostałe koszty związane z kredytem dla tej samej nieruchomości:

– wkład własny 10%: 20 000zł

– prowizja za udzielenie kredytu 2%: 3 600zł (od kwoty 180 000 zł zadłużenia)

– wycena mieszkania: 400zł

– ubezpieczenie nieruchomości: 120zł

Razem wszystko: 30 670zł

Jeżeli kupujemy mieszkanie z oferty biura nieruchomości to należy doliczyć także prowizję za pośrednictwo w jego sprzedaży.

Jak widać powyżej do samego wkładu własnego wynoszącego 20 000 zł należy jeszcze dopłacić na start 10 670zł opłat okołokredytowych i notarialnych. Dlatego z 10% wymaganych nakładów własnych zrobiło nam się ponad 15% licząc od ceny zakupu mieszkania. Powyższy przykład pokazuje, że sam wkład własny przy nabyciu nieruchomości to nie wszystko. Potrzebujemy jeszcze dodatkowych kilku lub kilkunastu tysięcy złotych wolnych środków.