Jakie koszty ponosimy na starcie zaciągając kredyt hipoteczny?

Wielu osobom wydaje się, że jedynym nakładem finansowym przy zakupie kredytowanej nieruchomości jest wkład własny wymagany przez banki. Nie jest to oczywiście do końca prawdą. Pośród tzw. kosztów początkowych jest jeszcze szereg innych opłat jakie musimy uiścić zanim zapłacimy pierwszą ratę kredytu hipotecznego. Faktem jest, że wkład własny nie może być finansowany inną pożyczką. Zatem o ile jeszcze oprócz tego może wzrosnąć dodatkowa kwota na początek naszej przygody z kredytem mieszkaniowym?

Zacznijmy od tego jaki jest obecnie wymagany poziom wkładu własnego. Od 2017 roku został wprowadzony wymóg posiadania 20% środków własnych, które nie powinny pochodzić z kredytu. Są jednak banki, które w dalszym ciągu wymagają tylko 10%. Jest to możliwe poprzez wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na brakujące 10%. Tak więc od tego roku mamy mocno podzielony rynek hipoteczny pod tym względem, gdyż wkład własny może oscylować między 10-20%. W takim razie kupując mieszkanie na kredyt za cenę 200 000 zł możemy potrzebować na wstępie między 20 000 – 40 000 zł. Dla wielu osób może być to niemała suma już na samym początku. Obecnie dużą popularnością cieszy się rządowy program Mieszkanie dla Młodych, z którego środki są przeznaczone na pokrycie wkładu własnego dla nabywców pierwszego mieszkania lub domu. Nie każdy jednak może skorzystać z tego typu dofinansowania.

Do kosztów początkowych związanych z samym kredytem z pewnością możemy zaliczyć prowizję za jego udzielenie, wycenę i ubezpieczenie nieruchomości. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego może oscylować w przedziale 1-3% kwoty zadłużenia. Może być oczywiście w niektórych odosobnionych przypadkach wyższa. Jest możliwość skredytowania prowizji i uwzględnienia jej w racie, jeżeli łączna kwota kredytu (brutto) nie przekroczy 90% wartości inwestycji. Banki często oferują zamianę prowizji za ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy. Wówczas nie płacimy prowizji, ale za to opłacamy składkę za ubezpieczenie, które może być płatne jednorazowo, miesięcznie lub może być kredytowane i przez to doliczone do raty samego kredytu. Jeżeli zatem ubezpieczenie jest płatne jednorazowo i nie może być skredytowane, to wówczas również staje się kosztem początkowym tak jak prowizja płatna gotówką.

Wycena nieruchomości jest wykonywana podczas procesu analizy wniosku. Jest potrzebna do określenia realnej wartości mieszkania, domu czy działki będących przyszłym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Najczęściej opłata za wycenę jest uiszczana przy podpisywaniu umowy kredytowej. Niektóre banki egzekwują jej opłacenie jeszcze przed zleceniem inspekcji. Koszt takiej wyceny może wynieść w zależności od rodzaju nieruchomości 200-800zł. Możemy również zdecydować się na wykonanie operatu szacunkowego przez zewnętrznego rzeczoznawcę i zapłacić średnio nieco więcej za wycenę, niż w banku.

Do uruchomienia kredytu potrzebujemy również ubezpieczyć naszą nieruchomość. Wymogiem jest przedstawienie polisy oraz cesji praw na rzecz banku. Oznacza to, że na czas hipoteki bank ma prawo do świadczenia ubezpieczeniowego wynikającego z polisy majątkowej. Koszt ubezpieczenia nieruchomości wynosi 100-300zł rocznie. Składka jest opłacana z góry za cały rok. Choć nie jest to duży koszt, to również musimy ją zaliczyć w opłaty początkowe kredytu hipotecznego.

Dodatkowo należy również uiścić koszty notarialne związane z zakupem nieruchomości. Poniżej przykład dla mieszkania zakupionego za cenę 200 000zł z rynku wtórnego:

– podatek od czynności cywilnoprawnych: 4 000zł

– opłata notarialna: 1 931zł

– wpis prawa własności w księgę wieczystą: 200zł

– wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą: 200zł

– podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej: 200zł

Razem: 6 550zł

Doliczmy teraz pozostałe koszty związane z kredytem dla tej samej nieruchomości:

– wkład własny 10%: 20 000zł

– prowizja za udzielenie kredytu 2%: 3 600zł (od kwoty 180 000 zł zadłużenia)

– wycena mieszkania: 400zł

– ubezpieczenie nieruchomości: 120zł

Razem wszystko: 30 670zł

Jeżeli kupujemy mieszkanie z oferty biura nieruchomości to należy doliczyć także prowizję za pośrednictwo w jego sprzedaży.

Jak widać powyżej do samego wkładu własnego wynoszącego 20 000 zł należy jeszcze dopłacić na start 10 670zł opłat okołokredytowych i notarialnych. Dlatego z 10% wymaganych nakładów własnych zrobiło nam się ponad 15% licząc od ceny zakupu mieszkania. Powyższy przykład pokazuje, że sam wkład własny przy nabyciu nieruchomości to nie wszystko. Potrzebujemy jeszcze dodatkowych kilku lub kilkunastu tysięcy złotych wolnych środków.

Kredyt mieszkaniowy czy pożyczka hipoteczna?

Kredyty hipoteczne to rodzaj zobowiązań, których zabezpieczeniem jak sama nazwa wskazuje jest hipoteka. Zadłużając się w ten sposób musimy posiadać już nieruchomość lub sfinansować jej przyszłe nabycie. Jednakże wśród kredytów hipotecznych wyróżnia się dwa konkretne produkty różniące się na swój sposób od siebie. Mowa tu o kredycie mieszkaniowym oraz pożyczce hipotecznej. Która z tych dwóch opcji jest dla nas korzystniejsza ? Jakie są ich atuty oraz wady?

W zasadzie jedną, wspólną i najbardziej podstawową cechą tych dwóch kredytów jest zabezpieczenie na nieruchomości. Bank udzielający finansowania jest wpisywany do księgi wieczystej wraz z udzieloną kwotą obciążenia. Za to różnice pomiędzy nimi potrafią być znaczące. Kredyt mieszkaniowy jest najtańszą formą pozyskania środków dostępną na rynku bankowym. Taniej można chyba tylko pożyczyć od naszych bliskich i znajomych.

Jednak, aby skorzystać z tej opcji zadłużenia trzeba spełnić jeden ważny warunek. Przeznaczenie środków z kredytu musi całkowicie pokryć cele mieszkaniowe. Do takich zalicza się zakup nieruchomości, budowę domu, rozbudowę czy remont. Refinansowanie poniesionych kosztów na cele mieszkaniowe także spełnia ten wymóg. Dlatego nie można na przykład zaciągnąć kredytu mieszkaniowego pod zastaw domu i za pozyskane środki kupić sobie samochodu. Nie jest to bowiem cel mieszkaniowy. W takim przypadku można zamiast tego skorzystać z pożyczki hipotecznej, która została wprowadzona właśnie dla takich przedsięwzięć. Pożyczkę możemy przeznaczyć na dowolny cel. Może to być zakup powyższego samochodu, wyjazd w daleką podróż, a także konsolidacja istniejącego już zadłużenia. Wiele osób decyduje się finansować remont z pożyczki hipotecznej, co również jest możliwe przy kredycie mieszkaniowym. Czemu wybierają zatem droższy produkt?

Wnioskowanie w banku o środki na remont mieszkania lub domu z kredytu mieszkaniowego wymaga sporządzenia kosztorysu. Bank żąda tego dokumentu ponieważ musi mieć jasno przedstawione jakie prace remontowo-budowlane zostaną wykonane i za jaką cenę. Zdarza się, że remont pochłania niedużą kwotę pieniężną i nie opłaca się kredytobiorcy tłumaczyć instytucji finansowej z wykorzystanych środków. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest właśnie pożyczka hipoteczna szczególnie, że resztę przyznanej kwoty można przeznaczyć na zakup np. mebli, urządzeń czy inne przyjemności. Inaczej sprawa wygląda przy dużym remoncie lub tym bardziej budowie domu. Kwota kredytu w tym przypadku jest znacznie wyższa i opłaca się sporządzić koszty inwestycji, które i tak są jednym z wielu dokumentów wymaganych przez bank. Koszt zobowiązania będzie wówczas z pewnością niższy niż przy pożyczce.

Średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi w zależności od sytuacji rynkowej między 3,5-5%. Pożyczka hipoteczna to już 6-8%. W niektórych bankach można łączyć ze sobą te dwa cele. Przykładem jest kredyt na remont domu i dodatkowo konsolidacja obecnie spłacanych kredytów gotówkowych. Takie rozwiązanie może być finansowane jednym produktem z trochę wyższą marżą niż sam kredyt mieszkaniowy.

Dodatkowo maksymalny okres spłaty pożyczki hipotecznej często wynosi 20-25 lat. Kredyt mieszkaniowy jest dostępny najczęściej do 30 lat , a w niektórych bankach nawet na lat 35. Kolejnym atutem kredytu mieszkaniowego jest finansowanie 90% wartości nieruchomości. Przy pożyczce hipotecznej jest to już tylko 60-80%.

Podsumowując kredyt mieszkaniowy dobrze jest zaciągać, kiedy środki finansowe przeznaczamy na zakup, budowę czy większy remont nieruchomości. W pozostałych przypadkach lepszym rozwiązaniem jest pożyczka hipoteczna szczególnie, gdy chcemy skonsolidować kilka dużych, dotychczasowych zobowiązań i płacić jedną niższą ratę w kredycie hipotecznym. Pożyczka wychodzi również korzystniej w porównaniu do kredytu samochodowego patrząc na jej niższe oprocentowanie.