Czy opłaca się zawrzeć ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym?

Instytucje finansowe zazwyczaj mają w swojej ofercie przeróżne pakiety ubezpieczeń sprzedawanych jako dodatkowe produkty. Przy kredytach hipotecznych jest to wręcz nagminne zjawisko, a dotyczy ono głównie polis na życie. Co tak naprawdę zyskujemy wykupując tego typu produkt ochronny, a jakie są z drugiej strony konsekwencje jego nieposiadania? Poniżej postaram się odpowiedzieć na to pytanie.

Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem finansowym zaciąganym często na długoletni okres czasu. Na ten krok decydują się głównie ludzie młodzi w przedziale wiekowym 23-37 lat. Rzadko spotykane jest, aby osoby w tej kategorii wiekowej myślały poważnie o ubezpieczeniu na życie. Człowiek młody i zdrowy nie przyjmuje łatwo do wiadomości faktu, że jego stan zdrowia może się pogorszyć lub planowana podróż samochodem zakończyć niespodziewanym wypadkiem. Przecież wszyscy jesteśmy „nieśmiertelni”, dopóki nie odczujemy na własnej skórze, że ludzkie życie jest niezwykle kruche i ulotne.

Jak funkcjonuje ubezpieczenie na życie zawarte bezpośrednio do kredytu hipotecznego? Tego typu polisa to przede wszystkim zabezpieczenie dla rodziny kredytobiorcy w razie jego śmierci. W takiej sytuacji kredyt jest spłacany ze świadczenia, które przysługiwało ubezpieczonemu. Dlatego wykup polisy jest dobrym rozwiązaniem dla gospodarstw domowych, gdzie występuje jedyny żywiciel rodziny lub znacząco przeważa dochód jednego z małżonków. Przykładem z życia może być 4 osobowa rodzina, w której mąż zarabia jako kierowca, a żona zajmuje się domem. W razie śmiertelnego wypadku na drodze ojca rodzina pozostaje bez środków do życia. Kolejną zaletą świadczenia jest spłata całkowita zadłużenia i pozostawienie „wolnej” nieruchomości dla spadkobierców. Śmierć bliskiej osoby to przykre wydarzenie w naszym życiu, a dodatkowe obciążenie budżetu domowego potęguje to negatywne uczucie.

Co musi zawierać ubezpieczenie, aby w pełni chroniło kredytobiorców przed najczarniejszym scenariuszem? Suma ubezpieczenia powinna być co najmniej w wysokości zaciągniętego zadłużenia. Gdy jest inaczej, wówczas pozostałą część kredytu, która nie była objęta świadczeniem, trzeba spłacić z własnych środków. Czasem oszczędności mogą zostać szybko rozdysponowane na inne nieprzewidziane wydatki. Zatem lepiej dopłacić nieznacznie do składki, niż później szukać środków na spłatę pozostałej kwoty kredytu. Ważne również, aby ubezpieczenie obejmowało zgon ubezpieczonego bez istotnych wykluczeń. Nie ma sensu zawierać polisy, gdy nie obejmuje ona np. śmierci spowodowanej wypadkiem komunikacyjnym lub jej zakres przewiduje jedynie zgon w wyniku nieszczęśliwego wypadku. Świadczenie powinno zawierać obydwa powyższe przypadki jak również czynniki wewnętrzne jak śmiertelna choroba. Trzeba zwrócić na to szczególną uwagę wykupując polisę na życie i czytać uważnie ogólne warunki ubezpieczenia.

Na koniec, gdy już zdecydujemy się na sam fakt posiadania tego typu ochrony, pozostaje kwestia wyboru towarzystwa ubezpieczeniowego. Banki często obniżają marże, jeżeli tylko zdecydujemy się na produkt z ich asortymentu. Bywa również, że bankowe ubezpieczenie na życie jest wymienne za prowizje, która jest płatna przy udzieleniu kredytu. Składka może być niestety płatna z góry, albo kredytowana co czasem może mocno podwyższyć kwotę i tym samym ratę udzielonego zobowiązania. Składka oferowanego przez bank ubezpieczenia często jest wyższa od jego odpowiednika w zewnętrznym towarzystwie. Dlatego decyzja o zakupie konkretnej polisy powinna być poprzedzona dokłada kalkulacją wszystkich kosztów kredytu hipotecznego.

Ile zapłacimy za wycenę nieruchomości podczas starania się o kredyt hipoteczny?

Zanim bank udzieli nam kredytu na wymarzony dom czy mieszkanie musi oszacować wartość naszej nieruchomości. Czasem cena zakupu jest nieadekwatna do faktycznej wartości. Bank musi wyeliminować ryzyko udzielenia zbyt wysokiego kredytu w stosunku do realnej wartości nieruchomości. Zatem ile kosztuje taka wycena i kto bierze odpowiedzialność za jej wykonanie?

Każda instytucja finansowa ma inną procedurę oszacowania wartości nieruchomości. W wielu bankach akceptowana jest tylko wycena wewnętrzna. Oznacza to, że wartość nieruchomości ocenia osoba działająca dla firmy współpracującej z bankiem. W przypadku mieszkań jest to bardzo często zwyczajna inspekcja podczas, której robione jest kilka zdjęć, a następnie wysyłane są do analityka kredytowego. Więcej pracy jest przy wycenach, które dotyczą budowy czy rozbudowy domu. Trzeba przeanalizować kosztorys, projekt budowlany i aktualne zaawansowanie budowy. Tutaj najczęściej bank zleca operat wewnętrzny, który jest droższy od zwykłej inspekcji.

Generalnie bankowe wyceny kształtują się w przedziale cenowym 140-400zł dla mieszkań i 200-800zł dla domów czy budów. Minusem takiej wyceny może być zaniżenie wartości nieruchomości i tym samym udzielenie przez bank niższego kredytu. Na rynku są również instytucje finansowe akceptujące operaty szacunkowe wykonywane przez zewnętrznych rzeczoznawców niepowiązanych z bankiem. Najczęściej muszą to być osoby znajdujące się na specjalnej bankowej liście rzeczoznawców akceptowanych. Operat szacunkowy jest zwykle bardziej rzetelny i szczegółowy, ale co za tym idzie także droższy. Ceny za mieszkania wahają się w przedziale 400-700zł, a domy nawet 800-1300zł.

Przedział cenowy jest więc dość szeroki. Wszystko zależy od tego czy kupujemy zwykłe mieszkanie czy dom w budowie i zaciągamy jednocześnie kredyt na jego dokończenie. W przypadku samego zakupu skupiłbym się na wycenach bankowych ponieważ są tańsze i nie odbiegają mocno od realnych cen nieruchomości. Jeśli chodzi o budowę domu to czasem bardziej opłacalny jest operat szacunkowy wykonany przez osobę z zewnątrz, która nie zaniży jej wartości. Trzeba się jednak liczyć z wyższym kosztem takiej wyceny i tym, że operat może nie być uznawany w niektórych bankach.

Na czym polega użytkowanie wieczyste gruntu?

Użytkowanie wieczyste jest prawem, które dotyczy ziemi. Jest pewnego rodzaju dzierżawą gruntu, która jest formą pośrednią między własnością, a prawem rzeczowym ograniczonym. Definicję użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jakie korzyści i wady niesie ze sobą posiadanie takiego prawa do gruntu?

14 lipca 1961 roku użytkowanie wieczyste zostało na stałe wprowadzone ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Władze PRL chciały wówczas posiadać kontrolę nad gruntami znajdującymi się w obrębie miast. Użytkowanie wieczyste było jedyną formą korzystania z gruntów miejskich aż do 1989 roku. Może być ono zawarte na maksimum 99 lat, ale też nie krócej jak na lat 40. Przez cały ten czas Skarb Państwa jest właścicielem gruntu.

Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest zawsze w formie aktu notarialnego. Prawo jest również wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Stroną nabywającą prawo od państwa może być każda osoba fizyczna, prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Prawem tym można handlować tak samo jak własnością do gruntu. Podlega ono także dziedziczeniu. Użytkownik wieczysty może stawiać budynki na tego rodzaju gruncie, do których ma pełne prawo własności. Ma również możliwość wnioskowania o przedłużenie prawa przed upływem 99 lat. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego może odmówić użytkownikowi jedynie z powodu naruszenia ważnego interesu społecznego. Może również wypowiedzieć wcześniej umowę, jeżeli użytkowanie gruntu jest niezgodne z postanowieniami umowy. Pokazuje to tym samym pewne ryzyko egzekucji i wadę tejże konstrukcji prawnej dla obywateli.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego należy liczyć się z dokonywaniem opłat rocznych, które są zdefiniowane ustawowo. Wynoszą one między 0,3-3% ceny nieruchomości w zależności od celu przeznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie. Terminem płatności jest koniec marca każdego roku. Użytkowanie wieczyste można przekształcić w prawo własności. Daje taką możliwość ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku. Na jej mocy użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o wydanie decyzji administracyjnej dotyczącej przekształcenia prawa we własność. Oczywiście zasady tej ustawy nie podobają się samorządom terytorialnym, które tracą w ten sposób prawa własności nieruchomości.

Koniec składania wniosków o dofinansowanie z MdM w tym roku – BGK wydał komunikat

Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie kolejnych wniosków o dofinansowanie wkładu własnego osobom, które zamierzają zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Wyczerpał się limit 50% puli przeznaczonej na wypłatę w 2018 roku. Do tej pory można było jeszcze rezerwować środki z programu Mieszkanie dla Młodych w 2017 roku. Teraz nie ma już takiej możliwości.

To jeszcze nie koniec rządowego programu wsparcia. Osoby, które nie zdążyły złożyć wniosku lub nie znalazły jeszcze interesującego mieszkania mogą starać się o dofinansowanie od 2 stycznia 2018 roku. Będzie to już jednak ostatnia szansa na środki z MdM. Rok przyszły jest ostatnim, na który przewidziane jest dofinansowanie do wkładu własnego. Warunkiem skorzystania z programu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na co najmniej połowę ceny nabywanej nieruchomości. Dokładne wytyczne przedstawiłem na oddzielnej stronie opisującej program Mieszkanie dla Młodych.

Kto jest zainteresowany w dalszym ciągu wsparciem z BGK powinien rozpocząć poszukiwania mieszkania w drugiej połowie roku. Im bliżej stycznia tym łatwiej przekonać potencjalnych sprzedających, aby poszli nam na rękę. Jest tak ponieważ samo dofinansowanie wpłynie na konto sprzedającego dopiero w 2018 roku. Nie wszyscy chcą czekać tak długo i mogą sprzedać lokum innym zainteresowanym, którzy np. oferują gotówkę lub zaciągają zwykły kredyt hipoteczny bez wsparcia MdM. Z tego powodu najbardziej prawdopodobne jest zarezerwowanie mieszkania w grudniu i rozpoczęcie wstępnej procedury kredytowej. Od 2 stycznie należy czym prędzej zarejestrować wniosek w BGK, gdyż środki z pewnością rozejdą się w ciągu 2 tygodni jak to miało miejsce w tym roku.

Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu ze mną. Pomagam i pośredniczę w skutecznym pozyskiwaniu środków z MdM.

Rodzi się więcej dzieci – to skutek programu Rodzina 500+

Kontrowersyjny i krytykowany przez wiele osób program wsparcia 500+ trwa już od roku czasu. Dokładnie 1 kwietnia obchodził swoje pierwsze urodziny. Jakie przyniósł efekty i czy można zaliczyć jego pierwsze 12 miesięcy za udane?

Rok czasu to zbyt krótki okres, aby jednoznacznie ogłosić sukces programu, który z założenia wspiera rodziny uboższe i wielodzietne. Z pewnością wzrosła liczba urodzeń. Według danych GUS porównując miesiące listopad, grudzień 2016 oraz styczeń 2017 do analogicznego okresu rok wcześniej to na świat przyszło 13-15% więcej dzieci. Na taki stan rzeczy oczywiście mogła mieć wpływ polepszająca się sytuacja na rynku pracy. Jednak czynnikiem decydującym był bez wątpienia program 500+. Co ciekawe wynik jest lepszy od prognoz, które zakładały w roku 2016 liczbę urodzeń na poziomie ponad 7 tys. więcej niż w 2015. W rzeczywistości na świat przyszło aż 16 tys. więcej dzieci.

Przez pierwsze 9 miesięcy trwania programu do rodzin z dziećmi trafiły środki w kwocie 19 mld zł. W dużej mierze fundusze te zostały przeznaczone na poprawę sytuacji finansowej rodzin najuboższych. Dzięki programowi udało się praktycznie wyeliminować skrajne ubóstwo wśród dzieci. 500+ skutecznie ograniczył biedę w naszym kraju. Szczególnie duży zastrzyk gotówki otrzymały rodziny z co najmniej trójką dzieci. Im rodzina biedniejsza tym bardziej zauważalny wpływ na polepszenie sytuacji finansowej miał program.

500+ miało również wpływ na dochody gospodarstw domowych w III kwartale o 5,9% więcej jak w tym samym okresie rok temu. Bez programu wynik wyniósłby tylko 2,7%. Konsumpcja i wzrost gospodarczy również zanotowały poprawę. Sam program nie zrujnował budżetu państwa. Deficyt finansów publicznych nie został przekroczony.

W mojej osobistej ocenie programy typu 500+ są jak najbardziej potrzebne. Należy wspierać rodziny wielodzietne i najuboższe. Nie może być tak, że osoby pragnące posiadać dzieci były dyskryminowane i w konsekwencji odkładały na dalszy plan założenie rodziny z powodu trudnej sytuacji finansowej. To państwo powinno postawić takie rodziny na uprzywilejowanej pozycji. Jest to szczególnie ważne teraz kiedy polskie społeczeństwo niestety się starzeje.